Wohnen im Denkmal – Sanierung inbegriffen

Wollten Sie schon immer einmal Schlossbesitzer sein? Sich dort einrichten, wo aus jeder Ecke Geschichte atmet? Manche der historischen Prachtbauten erscheinen sogar ganz erschwinglich. Zumindest auf den ersten Blick, denn sie stehen unter Schutz – dem Denkmalschutz.

Es muss nicht gleich ein ganzes Schloss sein. Auch in altehrwürdigen Stadtpalais, pittoresken Fachwerkhäusern oder betagten Landgütern weht der Geist der Geschichte durch die Räume. Gerade wir in Deutschland lieben die historischen Ensembles unser Innenstädte und Dorfkerne, strömt aus ihnen doch ein Gefühl von Heimat und Geborgenheit. Manch einer kann sich gar nicht satt sehen an altem Gemäuer, ganz gleich, ob der Putz schon bröckelt.

Im ländlichen Raum stehen zahlreiche Wohnhäuser leer, Dorfkerne sterben aus. Familien bauen lieber am Rand, bevor sie ein altes Anwesen aufmöbeln, denn moderne Wohnvorstellungen passen selten in alte Häuser. Wer dieses Wagnis doch auf sich nimmt, wird meist belohnt: mit individuellem Wohngefühl und ehrlicher Anerkennung, manchmal gar ein bisschen Neid.

Falls Sie sich dazu entschließen, ein historisches Anwesen zu erwerben, müssen Sie sich eher früher als später mit dem Denkmalschutz befassen. Denkmalschutz ist Ländersache. Jedes Bundesland entscheidet selbst, welche Gebäude und Grundstücke schützenswert sind. Ob ein Gebäude als Baudenkmal geführt wird, können Sie der Denkmalliste entnehmen. Diese wird öffentlich geführt und ist auch online verfügbar. Sehr anschaulich lässt sich die Vielfalt historischer Zeugnisse am Bayerischen Denkmal-Atlas erkunden, wo die mehr als 110.000 eingetragenen Bau- und Bodendenkmäler die Karte des Freistaats wie mit Masern übersät erscheinen lassen.

Im Bayerischen Denkmalschutzgesetz ist genau geregelt, welche Pflichten Eigentümer und Besitzer von denkmalgeschützten Objekten beachten müssen. Das Wesentliche: “Die Eigentümer … von Baudenkmälern haben ihre Baudenkmäler instandzuhalten, instandzusetzen, sachgemäß zu behandeln und vor Gefährdung zu schützen, soweit ihnen das zuzumuten ist.” Falls Eigentümer dazu nicht willens oder in der Lage sind, kann die Denkmalschutzbehörde diese zur Instandhaltung zwingen. Andernfalls droht sogar die Enteignung. Deshalb besitzt der Staat ein Vorkaufsrecht bei denkmalgeschützten Objekten.

Denkmalschutz bedeutet, dass jede Baumaßnahme, von einer einfachen Teilsanierung wie dem Einbau einer neuen Heizung bis zu einem An- oder Ausbau, von den Denkmalschutzbehörden genehmigt werden muss. Im Zuge dessen wird so mancher Wohntraum empfindlich gestutzt. Andere können gar nicht oder nur mit erheblichem Mehraufwand verwirklicht werden.

Im Gesetz steht auch, dass Staat, Gemeinden und sonstige Körperschaften des öffentlichen Rechts Eigentümer und Besitzer unterstützen sollen. Dazu gibt es Beratungsangebote, in besonderen Fällen aber auch finanzielle Hilfen. Für solche Zwecke steht deshalb ein Entschädigungsfonds zur Verfügung, aus dem Betroffene Zuschüsse beantragen können.

Investitionen in denkmalgeschützte Immobilien werden auch steuerlich begünstigt. Falls Sie das Objekt selbst bewohnen, dürfen Sie diese nach § 10f EStG zu 90 % verteilt auf 10 Jahre abschreiben. Bei Vermietung sind sogar 100 % abzugsfähig, verteilt auf 12 Jahre.

Nach dem Denkmalschutzgesetz sind übrigens nicht nur Baumaßnahmen an denkmalgeschützten Gebäuden genehmigungspflichtig, sondern ebenso an benachbarten Häusern und Grundstücken, “wenn sich dies auf Bestand oder Erscheinungsbild eines der Baudenkmäler auswirken kann.”

Sie sehen, wer ein Denkmal erwirbt oder auch sich nur in der Nachbarschaft einrichten möchte, sollte sich dies genau überlegen. Rücksichtnahme, Sorgfaltspflichten und Einschränkungen sind meist damit verbunden. Andererseits schätzen viele Eigentümer und Bewohner genau dies.

Wir raten dazu, dass Arbeiten an denkmalgeschützten Gebäuden in jedem Fall von Unternehmen mit Fachkompetenz ausgeführt werden sollen, die auch im Thema Denkmalschutz bewandert sind. Wir bei Schrödl-Bau kennen uns übrigens bestens mit Sanierungen aus.

Foto: Innenhof von Schloss Seehof bei Bamberg. Dort ist eine der Dienststellen des Bayerischen Landesamtes für Denkmalpflege untergebracht. CC BY-SA 3.0