Nebenkosten im Fokus: Die Grundsteuer

Die Grundsteuer zählt zwar nicht zu den Bau- oder Baunebenkosten, doch da sie gerade in die Schlagzeilen geraten ist, wollen wir heute kurz darauf eingehen, ohne ins Detail zu gehen.

Direkt oder indirekt ist nahezu jeder Mensch, der in Deutschland eine Immobilie nutzt, von der Grundsteuer betroffen. Diese wird von den Gemeinden erhoben und ist als laufende Abgabe jährlich fällig. Mit der Grundsteuer fordert die Wohnsitzgemeinde ihren Anteil – vormals der “Zehnt” – am bebauten oder unbebauten Grundstückswert ein, bei Gewerbe- und Mietobjekten unabhängig von tatsächlich erzielten Einnahmen.

Eingeführt wurde die Grundsteuer hierzulande im 19. Jahrhundert, in Bayern als Vorreiter im Jahr 1811. 1936 wurden deutschlandweite Regelungen eingeführt und 1951 das Grundsteuergesetz beschlossen. Um die standortbedingten Wertunterschiede der Grundstücke und Häuser zu berücksichtigen, führte der Gesetzgeber Berechnungsparameter ein. Bemessungsgrundlage für die Berechnung des Steuerbetrages ist der Einheitswert, der zu einem Stichtag festgesetzt wird. Das Verfahren zur Ermittlung des Einheitswertes ist im Bewertungsgesetz §§19ff festgelegt. Ausgangsjahre für die Wertfestsetzung sind das Jahr 1964 für den Westen und gar 1935 für den Osten.

Die Einheitswerte werden mit der Grundsteuermesszahl multipliziert, in der die Grundstücksart und im Osten auch die Gemeindegröße berücksichtigt wird. Das Ergebnis wird als Grundsteuermessbetrag bezeichnet. Um den Betrag der fälligen Jahresgrundsteuer zu erhalten, wird der Grundsteuermessbetrag mit einem weiteren Faktor multipliziert, dem Hebesatz. Dieser wird jährlich von der jeweiligen Gemeinde festgelegt, muss aber mindestens 200 % betragen.

Die derzeit von der deutschen Regierung zu lösende Problematik besteht darin, dass die in mehr als fünf Jahrzehnten entstandenen Diskrepanzen zwischen den errechneten Immobilienwerten nicht abgebildet werden. Als Folge fallen die zu zahlenden Beträge in aktuellen Boomstädten wie München oder Frankfurt viel zu niedrig und im Vergleich dazu etwa im Ruhrgebiet viel zu hoch aus. Das Bundesverfassungsgericht hatte bereits im Frühjahr 2018 diese Methode als verfassungswidrig erklärt und fordert eine umfassende Neuberechnung bzw. die Einführung einer gerechteren Methode zur Grundsteuerberechnung.

Wie diese auch aussehen wird – Hauseigentümer werden sich auf höhere Grundsteuern einstellen dürfen, vor allem dort, wo das Wohnen jetzt schon übermäßig teuer ist. Bei Mietwohnungen werden die Mieter die erhöhten Kosten tragen müssen, denn die Grundsteuern sind als Nebenkosten voll umlegbar.

Foto: von Lupus in Saxonia, CC BY-SA 4.0